Thị trường Bất động sản Việt Nam và những vấn đề cơ bản

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam có quá nhiều bất cập và biểu hiện ra ngoài là sự thiếu ổn định lúc lạnh lúc nóng. Bên cạnh các yếu tố về chính sách như phương hướng phát triển thiếu tính dự báo, quy hoạch thiếu khoa học và tầm nhìn, chính sách phát triển thị trường bất động sản thiếu tính chế tài, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nhiều bất cập, hiệu lực quản lý của Nhà nước với các dự án BĐS vẫn nhiều hạn chế….Thị trường BĐS hiện này đang có những vẫn đề rất cơ bản và cá nhân tôi cho rằng ảnh hưởng lớn đến sự vận hành của thị trường này và ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi người dân và giới đầu tư.

 Nhắc đến BĐS, người dân nào cũng có thể nói rằng với đồng lương công nhân viên chức không bao giờ họ mua được một căn nhà tại Thủ đô và các thành phố lớn. Vậy mà giá nhà đất trong thời điểm thị trường sốt, nóng cứ tăng chóng mặt trong thời gian ngắn, ai cũng có thể trả lời được là do đầu cơ, người giầu mua rồi lại bán cho người giầu. Thế nên  khi nói thị trường đóng băng, khẳng định được luôn rằng không phải do nhu cầu ít đi, điều này ai cũng biết. Nhân đây tôi cũng xin kể một câu chuyện có chút liên quan. Trước đây có dịp được sang sinh sống tại một đất nước tại Châu Âu, tôi có quen người Việt Nam sinh sống lâu năm bên đó chuyên  mua nhà sửa sang và cho thuê, tôi hỏi họ sao không mua đi bán lại để ăn chênh lệch một khi đã đủ tiềm lực mua nhà, họ nói bên đó thuế đánh vào các giao dịch BĐS thứ cấp rất cao, nếu lần bán sau cao hơn lần mua trước của cùng một căn hộ, anh sẽ phải chịu thuế gần hết số lời đó. Thực sự là lợi nhuận không đáng bao nhiêu và các giao dịch đều qua ngân hàng nên ko có chuyện trốn thuế. Hệ thống định giá và môi giới nhà của họ rất chuẩn, cùng một căn nhà đó anh mua mà ko sửa sang lại cho đẹp đẽ, tiện dụng hơn thì khi bán lại vẫn chỉ giá đó, thế nên nếu sửa sang và bán lại, trừ đi số thuế thì có khi chẳng có lời. Ở Việt Nam thì đã thành luật bất thành văn, cứ kinh doanh BĐS là có lời, chỉ có điều có tiền mà mua hay không thôi.

 Trong Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của Bộ Xây dựng soạn thảo gần đây đã nêu lên vấn đề thực hiện mua bán nhà đất đều phải thanh toán qua ngân hàng, đó chắc chắn là một ý kiến hay, vừa đảm bảo an toàn cho cả hai bên trong giao dịch vừa dễ kiểm soát và là cơ sở đặt ra các chế tài, chính sách phát triển thị trường hợp lý, kết hợp các sàn giao dịch và ngân hàng để tạo điều kiện thuận lợi hơn về thủ tục xác nhận sở hữu, thanh toán. Từ đó có cơ sở thực hiện các luật thuế BĐS hạn chế đầu cơ. Bên cạnh đó, các ngân hàng còn có thể mở rộng dịch vụ môi giới nhà (rất phổ biến ở nước ngoài) và cho vay mua nhà.

 Một bất cập khác đối với nguồn hàng của thị trường này hiện nay là nguồn vốn dài hạn cho BĐS chỉ dựa vào các NHTM, mà các định chế tài chính này chủ yếu huy động nguồn ngắn hạn từ trong dân, do vậy khi có biến động lãi suất lập tức đầu tư BĐS bị ảnh hưởng và tiềm ẩn nhiều rủi ro thanh khoản cho toàn hệ thống tài chính ngân hàng. Vấn đề được đặt ra từ lâu là phải thu hút được các quỹ và dân cư tham gia đầu tư vào thị trường này. Bộ Xây dựng cũng đưa ra ý kiến thành lập các quỹ tín thác bất động sản để mọi người dân đều tham gia được vào thị trường. Đây cũng là một ý hay nhưng theo tôi với tư duy “liều ăn nhiều” như người dân Việt Nam thì như thế vẫn là chưa đủ hấp dẫn. Nên chăng phát triển các sản phẩm tài chính có gốc BĐS tạo nguồn tài trợ cho thị trường (tuy nhiên cũng phải thận trọng kiểm soát thị trường này nếu nó quá nóng – ví dụ cụ thể là khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt nguồn từ thị trường này của Mỹ). Việc lo ngại là đúng nhưng không vì thế mà chúng ta gạt bỏ sản phẩm này, một công cụ rất hấp dẫn và hiệu quả. Có thể dễ dàng nhận thấy rằng, hiện nay tiền của, nguồn lực của toàn xã hội đổ vào BĐS nhưng khi nó đóng băng, không ai bẻ BĐS ra ăn được, tính thanh khoản của loại hàng hóa này rất thấp, nhưng nếu phát triển các sản phẩm tài chính có gốc BĐS thì ngay lập tức  BĐS biến ngược lại thành tiền😀.

 Trên đây là hai vấn đề tôi cho rằng rất cơ bản của thị trường BĐS Việt Nam: đầu cơ và thanh khoản. Nếu giải quyết được điều này cộng với các chính sách hợp lý có tầm nhìn của Nhà nước thì câu chuyện nóng – lạnh, đóng băng – bong bóng như hiện nay sẽ chỉ là chuyện của quá khứ😀 (thậm xưng chút đỉnh :D)

4 phản hồi to “Thị trường Bất động sản Việt Nam và những vấn đề cơ bản”

  1. nth34 Says:

    Thích câu này của tác giả “khi nó đóng băng, không ai bẻ BĐS ra ăn được”. Nhưng mà ít ra BĐS còn có tí liên quan đến đất đai. Mà đất thì có thể dùng để trồng trọt hoa màu -> tạo ra của cải vật chất. Riêng tôi, tôi cho rằng có thứ còn bất hợp lí hơn cả BĐS, đó là vàng. Khi đói thì có gặm vàng để ăn được đâu, vậy mà cứ lạm phát, khủng hoảng là vàng lại tăng giá. Thật sự đây là câu hỏi mà lâu rồi tôi vẫn cứ thắc mắc.

  2. Nguyen Manh Hai Says:

    Cảm ơn tác giả! Hai ý kiến cơ bản của tác giả đều rất chuẩn. Mình có nghĩ thêm một vài ý như sau:

    Về đầu cơ, không thể không nhắc tới yếu tố lũng đoạn, thao túng thị trường của một số thế lực. Chính điều này khiến giá BĐS không phản ánh đúng giá trị thực tế hoặc giá cân bằng cung cầu. Không phải chỉ cầu ảo, mà cung cũng ảo!

    Còn về phần thanh khoản, thì cũng có lý do liên quan đến việc mất cân đối trong cấu trúc cung – cầu. Ví dụ, cung văn phòng, trung tâm thương mại cao cấp quá nhiều so với nhu cầu; trong khi đó văn phòng hạng trung bình thì lại cầu lại lớn hơn cung. Tương tự, trong nhà ở thì cũng thừa nhà ở cao, trung cấp mà lại quá thiếu nhà ở bình dân, giá rẻ.

  3. $ Hằng $ Says:

    chuẩn men, đấy là một trong những bất cập của TT BĐS đã được đề cập đến từ lâu mà vẫn chửa có giải pháp gì


Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

%d bloggers like this: